关于进一步加强物业处理作业的定见

时间:2022-07-06 09:49:46 | 作者:爱博体育官方入口

  各镇人民政府、大街办事处,市人民政府各作业部分、直属作业安排,各工业园区管委会,作业技术学院,红碱淖处理局,大柳塔试验区,石峁遗址处理处:

  为进一步改进人居环境,规范物业服务处理,构建以党建引领社区处理框架下的物业处理系统,促进物业服务职业健康展开,根据《物业处理条例》《陕西省物业服务处理条例》《中共陕西省委陕西省人民政府关于加强和完善城乡社区处理的施行定见》《榆林市人民政府作业室关于进一步加强物业处理作业的定见》有关规则,结合我市实践,拟定本定见。

  以习新年代中国特色社会主义思维为辅导,全面贯彻实行党的十九大和十九届每次全会精神,坚持以人民为中心的展开思维,以施行党建引领物业服务处理为中心,构建“党建引领、政府主导、底层主抓、共建共治”的物业处理系统,下移处理重心,理顺市、镇(大街)、村(社区)三级物业处理作业系统,强化属地处理责任,充分发挥市政府、镇(街)和村(居)委会在物业处理中的效果。进一步清晰部分监管责任,规范物业服务范畴各方行为,构建以诺言为中心的物业商场服务处理机制。进一步加强方针保证,推进老旧小区物业服务全掩盖,培养强大物业服务商场品牌。进一步加强立异引领,打造才智物业,推进物业职业高质量展开。

  (一)统一领导,分级处理。树立健全属地镇(街)担任、村(社区)帮忙实行、相关职能部分密切合作,上下整体联动、社会齐抓共管的作业机制。充分发挥属地镇(街)、村(社区)和业主自治安排的效果,增强物业处理作业合力。

  (二)多种方法,分类处理。根据新建商品房住所小区、老旧住所小区、小微型小区、商务楼宇、专业商场等作业处理的不同状况,施行多种方法的分类处理。

  (三)商场主导,方针扶持。进一步完善物业服务商场化、社会化、专业化运作机制,经过扶优扶强,进步物业服务专业化水平,鼓舞主干物业服务企业经过加盟、吞并、重组等方法加大商场资源整合力度,推进物业服务集约化、专业化展开。对因环境条件约束,难以施行商场化、专业化运作的住所小区,予以相应的方针扶持,保证物业服务的正常作业。

  依照“属地处理,条块结合”的准则,由市政府担任,各镇(街)安排,各村(居)委会实行,市住建局辅导监督,相关部分密切合作,清晰处理责任,实行作业责任,将物业处理归入社区处理系统,充分发挥底层安排在物业处理作业中的归纳和谐效果,一起推进物业处理作业有序展开。

  (一)市政府担任督导相关单位做好本市物业处理作业。市政府担任在镇(街)层面清晰物业处理安排,实行人员和经费,为做好物业服务作业供给保证。督导各镇(街)做好大众问政、12345市民热线投诉处理和物业对立胶葛调处作业。

  (二)镇(街)担任安排展开本辖区物业处理作业。担任辖区内物业服务行为的监督、查核和诺言信息收集汇总作业。安排、辅导和和谐辖区内各物业服务区域业主大会的树立,业主委员会的推举和换届。辅导和监督业主大会和业主委员会依法展开业主自治处理,对业主大会和业主委员会做出违背法律法规的决议,责令期限改正或予以吊销,并布告整体业主。参加物业服务区域区分、物业承受查验,监督物业服务用房和处理材料的移送,和谐处理物业服务企业退出和交代过程中呈现的问题。担任树立物业投诉处理机制,招集举行物业处理联席会议,调停处理辖区内物业处理方面的对立胶葛、大众问政、12345市民热线投诉和信访作业。担任推进“镇街吹哨、部分签到”作业机制,和谐合作有关职能部分依法展开作业。担任辖区内无物业处理小区的日常处理作业。合作相关部分做好物业处理小区文明创立和安全出产等作业。

  (三)村(居)委会帮忙镇(街)做好辖区内物业处理作业。帮忙镇(街)监督业主大会和业主委员会依法展开业主自治处理,安排展开社区处理及社区服务中与物业处理有关的作业。帮忙镇(街)处理物业处理服务中的对立胶葛、大众问政和12345市民热线投诉处理。与镇(街)树立物业处理作业联动机制,承受物业服务企业退出项目的预警陈述,帮忙镇(街)和谐处理物业服务企业退出和交代过程中呈现的问题,对物业服务企业的诚信记载等提出初审定见。对暂不具有树立业主委员会条件,或业主委员会不能正常实行责任的,暂年代业主委员会和谐相关事宜。发现辖区内有违法建造等违背物业处理有关法律法规的行为,应当当即阻止,并及时向有关部分陈述。

  市级有关职能部分要依照相关法律法规规则,仔细实行责任,加强物业服务商场的监监察看,构成密切合作、齐抓共管的作业局势。

  (一)市住建局。担任辅导、监督物业服务活动,规范物业处理服务行为,拟定物业处理相关方针并监督施行。加强物业服务企业运营活动的监督处理,完善住所专项修理资金监管运用规章准则并监督实行。辅导物业服务职业协会拟定和施行自律性规范和物业服务相关规范。推进物业服务职业诺言系统建造,安排展开物业服务企业诺言点评,展开物业服务监监察看,安排物业服务作业查核点评。担任清晰人防工程方位、规划,辅导物业服务企业做好物业服务区域内人防工程的保护处理。依法查办违规运用人防工程的行为。

  (二)市发改科技局。担任拟定物业服务收费价格相关方针,会同市住建局拟定、发布前期物业政府辅导价格规范,根据经济社会展开水平以及物业服务本钱变化等要素,探究树立质价相符的物业服务收费机制。

  (三)市公安局。担任辅导物业服务区域安全防备建造和技防设备建造,辅导和催促物业服务企业展开安全防备作业。担任社区流动人口和租借房子等治安处理作业。依法查办业主以业主大会或许业主委员会的名义从事违背法律法规的活动,业主及业主委员会违背法律法规的行为,物业处理服务中的违法犯罪行为,物业服务区域内严峻搅扰周围居民日子环境噪声的行为,小区内违规点燃烟花爆竹的行为,在小区内树立、贮存易燃易爆危险品的行为,养殖犬只搅扰别人正常日子等违背治安处理的行为。辅导物业服务区域交通次序处理,依法处置车辆乱停乱放行为。担任监监察看物业服务区域日常消防和物业服务企业消防安全责任实行状况。

  (四)市民政局。担任将物业处理归入社区处理和社区洽谈规划,推进物业处理归入社区处理系统。担任辅导镇(街)和村(居)委会区分社区规划。担任社区配套用房的监督运用,定时监监察看社区配套用房的运用状况,对社区配套用房挪作他用的行为进行查办。

  (五)市司法局。担任加强对各级物业处理对立胶葛人民调停安排的辅导,树立物业对立胶葛调处律师人才库。

  (六)市财务局。担任会同市住建局拟定支撑物业服务业健康展开和老旧小区归纳改造的财务支撑方针。

  (七)市人社局。担任辅导、监督物业服务企业依法用工,依法受理物业服务企业的劳作争议案子,和谐处理物业服务企业的劳资胶葛。

  (八)市自然资源局。担任查看物业服务区域物业服务用房、村(居)委会等公共配套服务用房的规划状况,在规划计划中清晰公共配套设备的方位、面积,并做好竣工规划核实作业。担任审定物业服务区域公共配套服务用房的规划状况、产权归属和服务区域,依照有关法律法规规则,在不动产挂号时清晰公共配套设备的产权归属。为物业服务区域内违背规划状况的界定供给技术支撑。

  (九)生态环境分局。担任受理居民触及环保问题的投诉,依法查办物业服务区域内及周边的工业出产运营噪声、污水和废气超支等扰民行为。

  (十)市卫健局。担任辅导设置物业服务区域社区卫生服务站,辅导展开健康教育、病媒生物防治活动。担任对小区内二次供水进行监测、监管。

  (十一)市商场监管局。担任物业收费的监督处理,依法查办不实行政府定价、政府辅导价,不按规则明码标价的行为。受理物业服务收费方针咨询及投诉,受理、查办物业服务区域内违背商场监管法规的投诉及运营活动。担任对物业服务区域内的电梯等特种设备进行安全监管,催促运用单位做好特种设备的注册挂号、维保等作业,依法查办特种设备装置、改造、修理和运用过程中的违规行为,依法查办违法装置计量用具的行为。安排查询处理物业服务区域内的特种设备安全事故。

  (十二)市城管法律局。担任依法查办小区内违法树立修建物、构筑物,改动住所外立面,在非承重外墙上违规装饰装饰等行为,破坏住所小区绿洲的行为,违背乡镇容貌规范装置遮阳罩、野外广告牌等设备的行为,随意倾倒废物、杂物等违背市容环境卫生规则的行为,因从事餐饮等运营活动构成油烟、噪声等污染的行为。

  (十三)市行政批阅局。依法把好企业和个体工商户注册挂号关口,契合相关规则并获得有利害联系业主赞同的,能够运用住所作为运营场所进行挂号,不契合规则的一概不得运用住所、车库等作为运营场所进行挂号,担任业主委员会的存案作业。

  (十四)消防救援大队。担任辅导镇(街)、村(居)委会安全处理人员对居民住所区的物业服务企业进行日常消防监监察看。依法查办占用消防通道,居住小区楼梯间、楼道、安全出口等公共区域停放车辆,私拉乱接充电线路为电动车充电,占用、阻塞和关闭消防通道、分散通道、安全出口和阻碍消防车辆通行等行为。催促物业服务企业做好防火救灾等消防处理及宣扬作业,对未拟定消防安全准则、未安排防火查看和消防训练及演练的进行依法查办。

  (十五)税务局。担任物业服务企业相关税费的征收和处理以及物业服务从业人员的社保费征缴作业。担任拟定物业服务企业税费减免优惠方针。

  (十六)融媒体中心。担任物业职业相关作业的宣扬报导,加强正面宣扬和负面曝光,活跃营建人人支撑物业处理、家家重视物业展开的杰出气氛。

  (十七)供水、供电、供气、通讯等相关企业。担任物业服务区域内已移送相关设备的处理和保护作业。

  (十八)物业服务企业。严厉依照合同约好履职尽责,承受市住建局和镇(街)、村(居)委会的监督辅导。帮忙镇(街)、村(居)委会安排树立业主大会和业主委员会换届推举作业。实在保护好小区处理次序,劝止、阻止物业服务区域内呈现违章树立、摆摊设点、毁绿占绿、乱种乱养、恣意搁置废物等违法违规行为,并及时向所属镇(街)、村(居)委会或相关职能部分陈述,全程盯梢、帮忙相关部分查办违法违规行为。依法诚信交税,依法及时开具收费发票。依照辖区有关部分和单位要求,活跃做好物业处理小区文明创立和安全出产作业。

  (一)加强党建引领。依照“党建引领,政府主导、商场运作、属地处理、社会参加、多元共治”准则,将物业处理归入社区处理系统。加强社区党安排对业主委员会准备组成、换届推举等作业的领导,鼓舞社区楼道长、优秀党员主干和“退二线”领导干部以业主身份参选业主委员会。在镇(大街)党安排领导下,推广“三会三揭露”,即经过联席会、恳谈会、调停委员会等途径和方法,加强物业服务企业与业主、主管部分的沟通交流,逐渐树立相互理解、信赖和支撑的三方联系。经过催促物业企业揭露服务规范、价格、内容,揭露投诉途径、方法,揭露公共部位收益等信息,逐渐树立企业自律、社会监督、部分监管的物业服务处理格式。加强推进物业服务企业、业主委员会党安排建造,经过独自组成、联合组成、挂靠组成、差遣党建辅导员等方法,加大在物业服务企业组成党安排力度,保证党的安排在每个住所小区、每个物业服务项目有用掩盖。物业服务企业、业主委员会党员人数在3人以上的,应在村(社区)党安排的辅导下树立党安排,归入地点村(社区)党安排处理,承受村(社区)党安排监督。

  (二)推进业主委员会建造。镇(街)、村(居)委会要活跃推进业主委员会建造,契合初次业主大会会议举行条件的,应当及时安排推举业主委员会。进步新组成或换届后业主委员会中的党员份额,准则上党员份额要到达50%以上。业主委员会由委员和候补委员组成,业主委员会委员空缺时,能够由业主委员会候补委员依照得票凹凸顺次递补。业主委员会能够延聘实行秘书,担任处理业主委员会日常事务,也能够聘任法律顾问、会计师、第三方点评安排。业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员补助、实行秘书薪酬规范,聘任法律顾问、会计师、第三方点评安排费用由业主大会决议。市住建局要做好相关事务辅导,建造单位不得以任何理由搅扰业主委员会的树立。

  (三)清晰业主委员会经费保证。业主委员会作业经费首要包含:举职业主大会和业主委员会的会议费用,业主委员会委员必要的作业补助(交通、通讯补助),业主委员会的日常作业费用等。业主委员会的作业经费由整体业主承当,也能够按规则在物业公共部位、共用设备设备运营收益中列支,并做到财务揭露。

  (四)展开强大自治安排。拟定业主大会和业主委员会作业辅导细则,严厉提名人资历条件,清晰不宜作为业主委员会提名人景象。鼓舞契合条件的村(社区)党安排成员或网格党支部书记兼作业主委员会主任,引荐契合条件的村(社区)“两委”成员参选业主委员会委员,或兼任物业服务企业义务服务总监,吸纳物业服务企业优秀党员担任人担任村(社区)兼职委员,重视引导发挥村(社区)“五老”(老干部、老武士、老专家、老教师、老榜样)活跃效果。村(社区)辅导监督处理条约、议事规则的健全完善,根据业主志愿可树立业主监督委员会,由业主大会推举产生,担任监督业主委员会履职状况,进一步加强业主委员会本身建造,增强履职尽责服务保证。

  (五)打造共建共治机制。推广“镇街吹哨、部分签到”机制,构建镇(大街)、村(社区)党安排统一领导,村(居)委会统筹和谐,业主委员会自我处理,物业企业精心服务,职能部分和谐联动的社区处理新格式,树立物业处理对立胶葛防备调处机制,构成共建共治同享的小区处理新局势。

  (一)加强对物业服务企业的监管。市住建局要采纳实地查看、专项复核、联合监察等办法,加强对物业服务企业的监管。树立物业服务企业诺言档案准则,完善物业服务企业不良行为记载准则。筛选服务不到位、群众定见大且投诉多的物业服务企业。扶持服务优、诺言好的物业服务企业做大做强,充分发挥品牌带动效应,推进物业处理整体水平不断进步。业主、业主委员会、村(居)委会对物业服务企业每年点评一次,村(居)委会归纳点评状况并赋分,记入企业诺言档案。树立健全物业服务投诉责任机制,及时查办物业服务中的不规范行为,实在保证业主合法权益。

  (二)加强前期物业处理。建造单位在请求处理建造工程规划许可证的一起,持建造项目规划设计计划,向市住建局请求区分物业服务区域。将前期物业服务合同、暂时处理规约、住所小区配套修建和设备设备的清单及其产权归属等材料报市住建局存案,并在商品房出售时将上述材料作为商品房买卖合同约好的内容。建造单位应当依法经过招投标的方法选聘前期物业服务企业,详细服务内容在前期物业服务合同中约好,合同期限不超越3年。在本定见施行前已签定超越3年前期物业服务合同、且未树立业主委员会的小区,镇(街)、村(居)委会要活跃安排树立业主大会,选聘物业服务企业。

  (三)实在做好物业承受查验作业。进一步完善小区承受查验准则,承受查验遵从诚笃守信、客观公平、权责清楚以及保护业主共有工业利益的准则,新建物业由物业服务企业和建造单位在市住建局和属地镇(街)的监督下,一起对物业公共部分、共有设备设备及相关场所进行查看和检验。从头选聘物业服务企业的,在业主委员会或村(居)委会监督下由原有物业服务企业与新选聘物业服务企业一起对物业共有部分、共有设备设备及相关场所进行查看和检验,经市住建局和属地镇(街)核实承认后方可交给运用。物业服务企业应参加分户检验、竣工检验环节,有条件的,可参加建造工程设计、施工等环节,为施行物业承受查验作业发明有利条件。

  (四)规范物业处理项目退管处理。物业服务企业应依照合同约好全方位做好服务作业,不断进步业主满意率,削减退管现象。退管时应及时陈述市住建局和属地镇(街),实行退管程序。物业服务企业要依照“保护社会安稳、保证业主根本日子次序、依法有序、平稳过渡”的准则,在属地镇(街)的监督下,做好项目清算和资金、设备设备移送等作业。属地镇(街)要加强退管处理作业,及时拟定物业处理项目退管应急预案,催促物业服务企业按规范做好退管、移送作业。在退管后至新物业服务企业选聘到位前的过渡期内,根据实践状况施行社区化物业处理。

  (五)规范物业服务用房配套建造。建造单位应当依照建造工程项目总修建面积的3‰的份额装备物业服务用房,最低不得少于100平方米,与主体工程同步交给运用,并保证水、电、采光、通风等功能正常运用。物业服务用房应设置在项目中心区域或主出入口邻近,便利业主运用。分期开发建造的项目,物业服务用房应设置在首期开发规划内。业主委员会的作业用房从物业服务用房中调剂处理,修建面积不少于30平方米。

  (六)构建质价相符的物业服务收费机制。研讨拟定物业服务等级和收费辅导规范,清晰处理方法和费用构成,清晰服务等级规范,做到物业服务与收费质价相符。鼓舞规划较小的住所小区推广酬金制物业服务收费,进步物业服务透明度。严厉住所小区公共收益处理,由物业服务企业代管的,物业服务企业应当独自建账;由业主委员会自行处理的,应当以业主委员会名义开设公共收益账户。公共收益的运用承受整体业主监督,出入明细要在住所小区内明显方位进行公示。

  (七)树立物业服务收费保证机制。市政府将活跃引导广阔业主增强履约认识,准时足额交纳物业服务费。业主未按物业服务合同约好交纳物业费的,物业服务企业能够催告其在合理期限内付出,并听取业主定见。对业主提出的合理定见,物业服务企业应当及时予以处理。经物业服务企业催告,业主在合理期限内无故仍不交纳的,业主委员会应当催促其交纳,物业服务企业也能够依法请求裁定或许提起诉讼。物业服务合同中约好有滞纳金的,滞纳金与物业服务费需同时交纳。在处理房子物业产权交易手续时,买卖双方当事人应当就结清物业服务费及其他相关费用进行清晰约好。

  (八)规范专业运营设备设备处理。物业服务区域内供水、供电、供气、供热、电梯、电视、通讯等专业运营单位担任各自管道线路、设备设备的建造装置及日常处理、修理和维护。各专业运营单位要依照与业主签定的服务合同,向最终用户收取费用并供给服务。专业运营单位托付物业服务企业代收相关费用和对设备设备作业处理的,应当签定书面协议,并向业主公示。专业运营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业回绝代收费用和对设备设备进行处理中止供给服务。各职业主管部分要加强对专业运营单位的监督处理,和谐处理触及专业运营单位的投诉胶葛,进步专业运营服务质量。2021年10月1日(含)后建成并交给运用的住所小区,在交给运用时,建造单位要与专业运营单位处理专业运营设备设备移接交手续。建造单位出资建造的专业运营设备设备达不到分户计量、分户操控条件的由建造单位担任整治改造后再进行移送。

  (九)规范专项修理资金的处理和运用。业主应当在处理房子交给手续前,一次性足额缴存首期专项修理资金,业掌管专项修理资金专用收据处理房子交给手续。到竣工交给没有售出的房子,由建造单位缴存首期修理资金。业主未按规则缴存首期专项修理资金的,建造单位不得向业主交给房子。要强化专项修理资金贮存处理,经过揭露招标方法选定商业银行进行资金处理,优化运用程序,进步修理资金运用的快捷性。要完善应急运用修理资金机制,呈现危及人身工业、房子运用安全等紧急状况,能够向市住建局提出专项修理资金应急运用请求。

  (十)树立物业专项修理资金续筹机制。物业专项修理资金缺乏以付出修理费用或运用后物业服务区域内有一幢以上物业的业主分户账缺乏首期专项修理资金缴存额的30%时,已树立业主大会的,由业主大会拟定续筹计划;未树立业主大会的,由村(居)委会辅导业主拟定续筹计划。续筹方法准则上在收取物业服务费时同时代为收取,接连收取的时刻不超越半年。续筹计划由业主大会决议,经专有部分占修建物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞同。续筹后的专项修理资金余额不得低于按当年政府发布的缴存规范核算的专项修理资金额度。续筹计划按规则表决经往后对全部相关业主具有法律效力,业主拒不续筹且经依法催缴后仍不交纳的,业主委员会或村(居)委会(代职业主委员会责任状况下)能够依法提起诉讼。

  (十一)强化对业主大会和业主委员会的监管。根据《陕西省物业服务处理条例》的规则,加强对业主委员会的存案处理。镇(街)要依照有关规则,实在实行各自责任,强化对业主大会和业主委员会的监督处理,为业主大会和业主委员会规范作业供给有力保证。业主委员会收到存案回执后,应当将存案状况奉告物业服务企业,并在物业服务区域内明显方位公告。镇(街)应当严厉依照《处理规约》《业主大会议事规则》等准则,对业主委员会及其成员的履职状况予以监督,要点监督印章运用、财务出入和档案处理等作业。引导和鼓舞物业服务企业向业主大会和业主委员会定时述职。

  (一)支撑物业服务企业做大做强。施行品牌进步战略,安排施行品牌创立举动,培养以本市为主体的物业区域品牌和以企业为主体的物业服务品牌。鼓舞物业服务企业注册和运用自主商标,经过加盟、吞并、重组等方法加大资源整合力度,推进物业服务规划化、集约化展开。鼓舞国有企业参加物业处理,带动物业服务规范化建造。

  (二)支撑物业服务企业立异展开。施行立异引领,加强服务水平立异和服务方法立异,运用物联网、大数据等现代信息技术供给高效优质的物业服务。鼓舞和支撑物业服务企业活跃探究“物业服务+”方法,活跃拓宽房子租借、小区电商、居家养老、家政服务等服务新业态,延伸工业链条。推进才智物业归纳信息服务渠道建造,完成网上缴费、设备报修、小区互动以及小区全方位公共安全监控处理,推进传统物业向才智物业晋级。

  (三)施行金融扶持鼓励方针。探究将住所物业服务归入日子服务类合理确认税基,优化税收减免程序,实行小微企业税收减免方针。加大金融扶持,对契合劳作密集型小微企业规范的物业服务企业,相关金融安排应供给小额担保借款,进步小额借款额度。

  (四)施行住所小区物业服务全掩盖。市政府根据实践需求和财力状况,统筹安排资金,用于老旧小区市政公共基础设备与公共服务设备配套建造。采纳盘活财物、公益补助、业主付费等各种方法,多途径筹措老旧小区物业处理资金,到2022年末根本完成全部住所小区物业服务全掩盖。要加强老旧小区物业处理查核,推广满意度测评和物业服务查核鉴定作业。

  (一)加强安排领导。市政府树立市物业处理作业领导小组,统筹和谐全市物业处理作业。市政府在2022年2月底前,要清晰镇(街)层面的物业处理安排,并实行人员和经费,保证安排正常作业。要树立市政府、镇(街)、村(居)委会三级物业处理投诉受理和物业服务胶葛快速处理调停机制,有用处理物业服务过程中的各类对立胶葛。

  (二)树立归纳法律机制。树立住所小区物业归纳处理和服务责任清单,由市政府牵头,安排住建、公安、资源规划、生态环境、商场监管、城管法律、消防救援等部分和单位联合法律,改动多头处理、互相推诿、无人担任的局势,彻底处理物业处理中的对立胶葛和难点问题。各相关部分和单位要根据各自责任,分工协作,密切合作,实在阻止和查办小区内全部违法违规行为。

  (三)树立监监察核机制。树立物业处理作业查核准则,市政府担任对辖区内镇(街)、村(居)委会物业处理作业状况及对立胶葛处理状况进行归纳查核,镇(街)、村(居)委会担任对辖区内物业项目进行日常查看查核。

  (四)加强言论宣扬引导。各新闻媒体单位要加大对物业处理作业的正面宣扬力度,对单个严峻违法违规行为和现象予以曝光,客观报导物业服务胶葛,引导业主在物业处理活动中自觉履约守规、理性维权。市住建局、镇(街)和物业服务企业要采纳多种方法,广泛宣扬物业服务处理方针、法规,凝集一致,营建杰出的作业气氛。

  主办:神木市人民政府 承办:神木市人民政府作业室 地址:神木市滨河新区党政作业大楼1012室

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